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关于化解不动产登记历史遗留问题的若干措施

文章作者:济南市自然资源和规划局发布日期:2022-12-30

关于化解不动产登记历史遗留问题的若干措施

为妥善解决我市不动产统一登记前的各类历史遗留问题,维护 群众合法权益,化解社会矛盾,落实山东省自然资源厅等五部门《关 于化解城镇居民住房产权历史遗留问题的指导意见》(鲁自然资规 〔 2020〕3号)、自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历 史遗留问题的通知》(自然资发〔 2021〕1号)等文件精神,结合我 市实际,现提出如下处理意见:

对房屋买卖中购房人已履行完支付全部购房款、缴纳税 费等相应义务,因开发企业或有关单位营业执照被吊销或注销等 申请主体灭失,导致无法提交有效证件配合购房人办理不动产登 记的问题。

对已办理首次登记的建设项目,由登记机构在门户网站及不 动产所在地公告三个月,公告期满无异议或异议不成立的,可由 购房人持买卖合同、购房发票、完税凭证及未登记原因说明等资 料,单方申请办理转移登记。

房屋、土地分离登记期间,已分别办理房屋所有权证和 土地使用权证的不动产,在后续房屋转让时未同步办理土地使用 权转移登记,导致房屋、土地权利主体不一致的问题。

1. 对于历史转让链条清晰、原转让合同中无特殊约定的,可 由现房屋权利人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。

现房屋所有权人无法提供原土地使用权证书的,由申请人提供土 地使用权权属关系变动清晰的来源性文件及出具承担有关法律责 任承诺书后,由登记机构在门户网站公告15个工作日,公告期满 无异议或异议不成立的,注销原土地使用权证。

2. 对于占用土地使用权为出让方式取得的,可直接办理“房 落宗”手续,为现权利人颁发房、地合一的权利证书。对于占用 土地使用权为划拨方式取得的:如现权利人使用土地用途符合《划 拨用地目录》的,直接办理“房落宗”手续,为现权利人颁发房、 地合一的权利证书;如现权利人使用土地用途不符合《划拨用地 目录》的,按照现状出具规划意见,按现行政策进行评估,报市 政府(具有权限的区政府、功能区管委会)同意后,为现房屋权 利人补办协议出让手续并按房屋所有权证证载用途办理登记。

、已取得城镇性质房屋所有权证独占宗地的项目,土地权 属来源资料不齐全,未办理土地使用权证的,如何办理土地使用 权登记手续的问题。

不动产登记机构进行权籍调查,对调查结果不属于集体土地 的,合理确定用地范围,由不动产登记机构在门户网站及不动产 所在地公告三个月,公告期满无异议或异议不成立的:对符合《划 拨用地目录》的报不动产所在区政府同意后,按现房屋权利人拥 有国有划拨建设用地使用权办理登记;不符合《划拨用地目录》 的,土地来源确定为存量国有建设用地,按照现状出具规划意见, 按现行政策进行评估,报市政府(具有权限的区政府、功能区管 委会)同意后,为现房屋权利人补办协议出让手续并按房屋所有 权证证载用途办理登记。

2003528日《济南市国有土地收购储备暂行办法》 (济南市人民政府令第205号)施行前,划拨土地上已取得楼房

房屋所有权“大证”(或本文件施行前已取得土地使用权证,后期 又办理楼房房屋所有权“大证”)的项目,房屋所在小区大部分房 屋已办理转移登记,原建设单位名下剩余的部分房屋,现办理转 移登记如何缴纳土地岀让金的问题。

对于住宅房屋,参照《关于执行济南市城镇住房上市交易土 地登记暂行办法有关问题的通知》文件规定,按照现市税务部门 价格认定系统中同一区域和位置房屋价格的1%缴纳土地出让金; 对于非住宅房屋,参照我市《关于印发〈济南市城镇划拨土地上非 住宅房屋上市交易土地出让金补缴办法〉的通知》(济遗留字 〔2019〕2号)文件规定的标准,按照建筑面积与楼面地价乘积 的40%缴纳土地出让金。楼面地价按照办理手续时执行的市政府 公布的标定地价(无标定地价的按国有土地基准地价及相应标准 容积率)核算。

划拨土地上已办理房屋所有权证和土地使用权证,因法 院判决要求办理宗地内部分房屋转移登记,又不具备单独分宗条 件的非住宅房屋,在执行法院判决办理转移登记时如何缴纳土地 出让金的问题。

参照我市《关于印发〈济南市城镇划拨土地上非住宅房屋上市

交易土地出让金补缴办法〉的通知》(济遗留字〔2019〕2号)文 件规定的标准,按照建筑面积与楼面地价乘积的40%缴纳土地出 让金。楼面地价按照办理手续时执行的市政府公布的标定地价(无 标定地价的按国有土地基准地价及相应标准容积率)核算。在不 动产权证书上记载土地性质为出让,不记载宗地面积等内容。

六、对于房屋、土地分离登记期间,已办理了房屋所有权证, 但未办理土地使用权证独立成幢的房屋,因房、地权利主体不一 致,导致无法正常办理房屋抵押登记的问题。

由抵押权人出具知晓该房屋未办理土地使用权登记,由此带 来的风险自行承担的书面声明后,为其办理抵押权登记,并在附 记栏予以记载。

本意见各项措施所依据的有关文件规定(如遇修改、废止等) 发生变化的,有关具体措施应作相应调整。本意见适用于历下区、 市中区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区、莱芜区、钢城区、济 南高新区、南部山区、新旧动能转换先行区、莱芜高新区,章丘区、 济阳区、平阴县和商河县可参照执行。